“守住一居室330万元！”近期，北京楼市一则二手房“保价联盟”的倡议引发广泛关注。《致广大六郎庄同胞们的一封信》（涉及海淀区柳浪家园项目）中明确提及，“最近听说有不少下房本的，已经开始出售转卖，且低于市场价交易”，并呼吁业主“为了下一代守住房价，守住房价交易底线”，疑似组建“保价联盟”。无独有偶，距离柳浪家园约4公里的橡树湾项目，也发布了类似倡议书，呼吁业主“审慎考虑小区整体价值，尽量避免非必要的急售、跳楼价，保持价格带的基本稳定”，只是未提及具体保价金额。一边是业主抱团“保价”的诉求，一边是市场上低于预期的成交报价，北京二手房市场的博弈已然显现。

一、柳浪家园：回迁房的330万保价底线，已被成交击穿

柳浪家园位于北京市海淀区上地板块，是六郎庄村的重点回迁安置项目，小区分北里、南里、东里等多个区域，坐拥数千套房源。此前，部分楼栋因历史遗留问题未完成首次登记，影响了房本办理进度；近期大量房源集中下本后，不少业主选择挂牌出售，也直接引发了此次“保价”倡议。

作为回迁房，柳浪家园的价格低于周边不少商品房，近一年成交活跃度相对较高。贝壳找房数据显示，目前北里二手房源挂牌均价为7.4万元/平方米，共有34套房源在售；南里二手房源挂牌均价约7.2万元/平方米，约35套房在售；东里挂牌均价较高，为8万元/平方米，有11套在售。仅11月，柳浪家园北里的看房人数就达180人，较10月增长26%。

业主们的保价信心，很大程度上源于对片区配套的认可。倡议书中写道：“只要上地实验小学不倒闭，每年都会有大量上学家庭来买房；只要软件园和周边的大厂、创业公司不关门，咱们就不要担心房子租不出去……咱们可能这辈子没有拆迁机会了，但是咱们可以为了下一代守住房价。” 据悉，柳浪家园的小面积户型多为上地实验小学树村校区的“占坑房源”，也是片区成交的核心主力。

但现实市场并未如业主所愿。有中介发布消息显示，柳浪家园47平方米开间直接报价290万元，46平方米一居室报价310万元，均未达到330万元的保价底线。长期关注上地板块的购房者也表示，近期卖房的业主较多，不同业主的利益诉求差异大，部分人为尽快回笼资金，愿意在价格上让步。

成交数据更能反映市场真实情况。梳理10月以来的成交记录可见，柳浪家园47平方米户型（含开间、一居室）的总价最低已至275万元，单价约5.85万元/平方米，多数成交房源的总价都低于330万元的保价目标。即便挂牌价普遍高于330万元，近两个月不少业主也已纷纷调低价格：东里一套47平方米房源，9月报价410万元，12月降至385万元；北里一套47平方米房源，挂牌价从7月的432万元一路降至365万元，仅12月就调整了4次；南里46平方米房源的挂牌价，也从8月的380万元降至如今的325万元。“类似户型还有好几套，随时可以看房，业主都做了委托、给了钥匙，暂时没有要涨价的迹象。”片区中介人士介绍道。

二、橡树湾：理性倡议背后，是房价的大幅回落

相较于柳浪家园明确的价格底线，橡树湾的保价倡议更为理性，未提及具体价格，而是列出了“维护社区品质是房价的第一支撑”“理性挂牌、合理议价，避免价格内卷”“强化中介管理，共同维护小区价格体系”等五条倡议。这份倡议的背后，是橡树湾房价的明显回落。

数据显示，橡树湾五期146平方米房源2023年能卖到2323万元，单价约15.8万元/平方米；而今年11月成交的一套144平方米房源，总价仅1470万元，单价约10.2万元/平方米，价格跌幅显著。从当前挂牌情况看，贝壳找房信息显示，橡树湾五期二手房源的挂牌单价多在10万元~13万元/平方米区间，其中一套206平方米的户型，挂牌单价已跌破10万元/平方米。

业主们在倡议书中也坦言了对市场的担忧：“在市场处于弱周期时，极端低价挂牌往往会形成锚定效应，被中介迅速放大，影响整个社区的溢价空间。” 因此，倡议还建议业主在选择中介时，明确底价、挂牌策略，拒绝恶意压价、虚假低价引流等行为。

值得注意的是，橡树湾五期房价回落，除了市场大环境影响，还受到周边高端新盘的挤压。距离该项目1公里左右的建发海晏，在售均价13.6万元/平方米，主力户型为183~265平方米四居；另一在售新盘臻云，均价13.88万元/平方米，主力户型139~229平方米。这两个新盘的目标客群、主力户型与橡树湾五期存在一定重合，且作为北京新规盘，在得房率、层高、户型设计等方面更具优势，对二手房形成了直接的竞争分流。

三、保价联盟难抵市场寒流：多重因素决定其脆弱性

对于业主们的“保价联盟”，市场各方态度不一。有购房者认为，这种“保价联盟”其实利好周边小区出货；而此前上海某学区房小区部分业主提出“保价”时，就有项目营销负责人直言，“价格联盟”用处不大，只要有人急卖，联盟就会被击破。从现实情况来看，北京这两个项目的保价倡议，也确实面临诸多现实挑战。

从市场大环境来看，北京二手房价格已进入下行通道。中指云数据显示，今年1~11月，北京二手房均价约6.5万元/平方米，环比下降1.44%，同比下降6.08%，价格中位数约5.9万元/平方米。新房市场同样承压，北京市统计局12月16日数据显示，1~11月全市新建商品房销售面积894.8万平方米，同比下降4.6%。市场整体需求收缩、预期转变，单个小区的价格联盟很难逆势而为。

从供需关系来看，柳浪家园因集中下本导致挂牌量激增，内部竞争加剧；而整个北京二手房市场挂牌量持续处于高位，市场已从卖方市场彻底转向买方市场，购房者话语权提升，业主很难通过抱团垄断价格。尤其是部分业主存在迫切的资金回笼需求，“急售”心态下，很容易突破所谓的“价格底线”，这也是价格联盟最脆弱的地方。

此外，柳浪家园业主寄望的“学区属性”，在教育均衡化政策持续推进、学区房炒作被严控的背景下，效力也在衰减；橡树湾则面临新盘的直接挤压，这些外部因素都让保价倡议难以落地。经济学原理也表明，在充分竞争、信息透明度日益提高的二手房市场，当整体需求收缩时，单个小区的价格联盟稳固程度不亚于沙上城堡。

值得关注的是，1~11月北京商品住宅项目销售业绩TOP10项目网签金额合计550.70亿元，排名前四的项目均位于海淀区，其中就包括挤压橡树湾的建发海晏。这也意味着，即便在热点区域，新房的竞争优势也在凸显，二手房的价格压力短期内难以缓解。