11月26日下午，香港新界大埔屋邨宏福苑多栋住宅楼发生火灾，造成128人遇难。这场火灾因外墙物料蔓延猛烈和未受波及大厦玻璃窗贴易燃发泡胶板这两个“不寻常”情况，引发香港保安局重视，也再次将香港老旧楼宇更新及消防安全问题推向风口浪尖。

火灾暴露老旧楼宇安全隐患

消防难题与老旧楼宇缺陷

香港多数旧楼宇建于上世纪80年代，不符合现代消防标准，成为城市安全的重要风险点。据香港市区重建局统计，楼龄超30年的房屋多达4万栋，超50年的房屋超1万栋。此次火灾发生在宏福苑楼宇正常维修过程中，凸显事发前楼宇状况不佳。高层建筑消防是世界性难题，外部扑救模式受限于消防云梯高度，全世界目前最高消防云梯约100米且昂贵，绝大部分城市未配备。几十年前修建的老旧楼宇缺乏严格防火分区、耐燃性材料、消防避难楼层、自动报警和喷淋系统等安全防范措施。

旧改困境与安全隐患

香港50年楼龄以上楼宇超1.21万座，占整体香港私人楼宇的24%，预计到2042年，这一规模将增至3.1万座，70年楼龄以上私人楼宇也将大幅增加。宏福苑建于1983年，楼龄42年，去年7月启动“大修”，由业主立案法团集资超3亿港币，已动工1年零4个月。但此次火灾中，外墙翻新工程使用易燃点低的竹制脚手架，而香港大部分楼宇依赖竹棚架修葺，虽新公务工程合约已转用钢铁棚架，但民间因成本和工地铁棚架体量数量问题仍继续使用竹棚架，且小规模短期改造工程中使用竹棚比金属棚架更划算，同时香港建筑工地体量和数量不如内地，无法通过重复使用摊低成本。

城市更新面临诸多挑战

既有措施与成效

早在2012年，香港实施强制验楼计划，要求楼龄30年以上的建筑定期检验消防系统，还推出安全改善工程资助计划，鼓励业主加装防火门、消防栓系统等。截至2024年，全港约14000幢1987年前落成楼宇的整改工作已完成，这是香港在执法刚性与社会支持之间艰难平衡，力争提升老旧楼宇消防安全水平的体现。

资源难题与进度滞后

香港城市更新面临土地和财政两大资源问题。财政上，香港特区政府向市区重建局一次性拨款一百亿港币作为启动资金，但市区重建局需为旧楼业主采用较市场价优厚的收购价，增加了收购和补偿机制的财务负担，同时要负担保育、活化、复修的开支及责任，承受更大财政负担，导致市区重建速度远跟不上楼宇老化速度，过去十年，50年楼龄或以上的楼宇每年增加500多幢，但重建速度每年只有约160幢。土地方面，香港房屋问题核心是建屋土地不足，特区政府想尽办法找地，包括发展棕地、重建旧区等。今年9月提出未来十年“熟地”预测完成量约2600公顷，约七成来自北都。

更新路径与策略

香港需要改造旧城与开发新区一体推进，规划署不断调整方向，如地区为本、地方营造、政策落实、市场参与等。提出“三个周期”可持续更新概念，第一周期延长楼宇寿命、发挥土地潜力、做好财政及土地储备；第二周期利用新区重建降低旧区人口密度；第三周期依托积累的土地和财政储备对老化新楼进一步降低旧区密度。

从“老房子”到“好房子”的改造思路

我国房地产发展新坐标

“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”被写入“十五五”规划建议，要求实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，建立房屋全生命周期安全管理制度，我国房地产发展从规模扩张转向品质跃升，老房子改造面临特殊问题。

老房子改造的特殊问题与思路

老房子受当年建造技术和规范限制，无法扩充消防空间，如宏福苑小户型为主，深槽型空间易形成“烟囱效应”。需要通过性能化加强和设计解决问题，如在高密度老旧城区，通过高密度安装消防栓、高强度配置消防摩托、安装更高密度和更高压力的自喷淋系统、用机械通风弥补排烟通道不足等方式，为火灾情况下争取疏散时间。同时，要通过其他手段增加建筑“自持”能力，配套定期检测维护制度，强化居民安全意识和行为训练，由城市应急管理部门协同相关部门定期组织消防疏散演习。